Mietrendite in Pattaya berechnen: Formel + Beispiel

Kurz gesagt: Die Bruttomietrendite in Pattaya berechnen Sie mit einer einfachen Formel: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Beispiel: Eine 1-Schlafzimmer-Wohnung für 150.000 € erzielt bei 9.000 € Jahresmiete eine Bruttomietrendite von 6,0 %. Für gut gewählte Neubau-Condos in Pattaya liegt der realistische Bereich bei etwa 5 bis 8 % p. a. (brutto). Unten finden Sie die Formel, eine Schritt-für-Schritt-Beispielrechnung mit echten Zahlen und den Weg zur ehrlichen Nettorendite.

Die Formel: Mietrendite in Pattaya berechnen

Wer in Pattaya ein Condo als Kapitalanlage kauft, will eine Zahl: Wie viel wirft die Wohnung gemessen am eingesetzten Kapital ab? Diese Kennzahl ist die Mietrendite. Sie macht Objekte vergleichbar – unabhängig davon, ob es um eine kompakte Studio-Einheit in Jomtien oder ein 2-Schlafzimmer-Apartment mit Meerblick in Wongamat geht. Die Grundlage ist immer dieselbe, denkbar einfache Formel:

Bruttomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Die Bruttomietrendite ist Ihr erster Orientierungswert. Sie ignoriert bewusst alle laufenden Kosten und zeigt das rohe Verhältnis von Mietertrag zu Kaufpreis. Genau deshalb eignet sie sich hervorragend, um in wenigen Sekunden zu prüfen, ob ein Angebot überhaupt in den interessanten Bereich fällt. Erst danach lohnt der genauere Blick auf die Nettorendite, die wir weiter unten ableiten.

Die drei Größen, die Sie brauchen

• Kaufpreis: der Gesamtpreis der Wohnung in Euro (oder THB). Umrechnung 2026 mit rund 38 bis 39 THB je Euro.
• Monatsmiete (kalt): die erzielbare Nettokaltmiete, also ohne Strom, Wasser und Internet, die der Mieter separat trägt.
• Jahreskaltmiete: Monatsmiete × 12 (bei ganzjähriger Vermietung). Bei saisonaler Vermietung rechnen Sie mit den tatsächlich vermieteten Monaten.

Schritt für Schritt: Beispielrechnung mit echten Zahlen

Theorie ist gut, eine konkrete Rechnung besser. Nehmen wir eine realistische 1-Schlafzimmer-Wohnung, wie sie in unseren Neubauprojekten in Jomtien typisch ist – etwa im Aquarous Jomtien. Annahmen: 35 m², Kaufpreis 150.000 €, gut ausgestattet, in Strandnähe.

Schritt 1 – Monatsmiete festlegen

Für eine moderne, möblierte 1-Schlafzimmer-Wohnung in guter Jomtien-Lage liegt die erzielbare Jahresmiete 2026 bei etwa 25.000 bis 30.000 THB pro Monat. Wir rechnen vorsichtig mit 28.000 THB (rund 730 €).

Schritt 2 – Jahreskaltmiete bilden

28.000 THB × 12 Monate = 336.000 THB pro Jahr (rund 8.800 €). Das setzt eine durchgehende Vermietung voraus – wie wir mit Leerstand umgehen, klären wir bei der Nettorendite.

Schritt 3 – In die Formel einsetzen

Jetzt nur noch teilen und mal 100 nehmen:

336.000 THB ÷ 5.850.000 THB × 100 = 5,7 %

(150.000 € entsprechen bei 39 THB/€ rund 5.850.000 THB.) Das Ergebnis: eine Bruttomietrendite von etwa 5,7 % – genau im realistischen Korridor, den ich für gut gewählte Neubau-Condos in Pattaya nenne. Wer eine Einheit mit etwas niedrigerem Einstandspreis oder stärkerer Mietnachfrage erwischt, landet schnell bei 6 bis 7 %.

Zweites Beispiel: günstigerer Einstieg, höhere Rendite

Die Mietrendite reagiert empfindlich auf den Kaufpreis. Das zeigt ein zweites Beispiel mit einer kompakten Einheit, wie sie etwa im Zenith Pattaya 2 mit Einstiegspreisen ab rund 100.000 THB/m² zu finden ist. Annahmen: 30 m², Kaufpreis 120.000 €, Monatsmiete 24.000 THB.

Der günstigere Einstieg hebt die Bruttorendite von 5,7 auf 6,2 %. Das ist kein Zufall, sondern der Kern der Mietrenditerechnung: Bei ähnlicher Mietnachfrage entscheidet der Kaufpreis je Quadratmeter. Genau hier liegt einer der Vorteile, die ich für meine Käufer heraushole – den passenden Einstandspreis im richtigen Projekt zu finden.

Von brutto zu netto: die ehrliche Rendite

Die Bruttomietrendite ist der schnelle Filter. Für die echte Entscheidung zählt die Nettomietrendite, denn sie zieht die laufenden Kosten ab. In Pattaya sind das überschaubare, klar kalkulierbare Posten. Die Formel:

Nettomietrendite (%) = ((Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ Kaufpreis) × 100

Welche Kosten gehören hinein? Bei einem Condo in Pattaya typischerweise:

Rechnen wir das erste Beispiel (Aquarous, 150.000 €, 336.000 THB Jahresmiete) ehrlich durch. Bei rund 28 bis 35 % Gesamtkostenquote – Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung und ein Leerstandsmonat – bleiben etwa 220.000 bis 240.000 THB netto. Daraus ergibt sich eine Nettomietrendite von rund 3,8 bis 4,1 %. Das deckt sich mit den Marktbeobachtungen aus den thailändischen Resort-Märkten 2026, wo Nettorenditen meist im Bereich von 4 bis 6 % landen.

Wichtig zur Einordnung: Auch netto bleibt die Rendite damit deutlich attraktiver als das, was Festgeld oder vergleichbare Anlagen im DACH-Raum abwerfen. Und wer die Kosten im Griff hält – etwa durch ein pflegeleichtes Neubau-Condo und eine effiziente Verwaltung – schiebt die Nettorendite spürbar nach oben. Die laufenden Posten erläutere ich im Detail im Beitrag zu den laufenden Kosten, Common Area Fee und Sinking Fund.

Diese fünf Fehler verfälschen Ihre Mietrendite-Rechnung

• Bruttorendite mit Wertsteigerung vermischen: Der Off-Plan-Preisvorteil – in früher Bauphase teils bis zu 40 % günstiger als bei Fertigstellung – ist Wertsteigerung, keine Mietrendite. Beides sind eigene Größen. Mehr dazu im Beitrag Off-Plan kaufen in Pattaya.
• Mit der Bruttozahl rechnen und Kosten vergessen: 6 % brutto sind nicht 6 % netto. Wer nur die Bruttozahl betrachtet, plant zu optimistisch.
• Vollvermietung annehmen: Ein realistischer Leerstandspuffer von ein bis zwei Monaten gehört in jede saubere Kalkulation.
• Portalpreise als Abschlüsse lesen: Inserierte Mieten und Kaufpreise sind Angebote, keine erzielten Werte. Sie taugen als grobe Orientierung, nicht als Fixpunkt.
• Saisonalität ignorieren: Hochsaison und Nebensaison unterscheiden sich in Pattaya deutlich. Eine Jahresmiete glättet das; bei kurzfristiger Vermietung müssen Sie genauer rechnen.

Eine vertiefte Einordnung, was an Renditezahlen in Pattaya seriös ist, finden Sie im Beitrag Mietrendite realistisch erklärt. Und was ein Condo unter dem Strich wirklich kostet, lesen Sie unter Was kostet ein Condo wirklich.

Was die Mietrendite in Pattaya nach oben oder unten bewegt

Lage und Stadtteil

Central Pattaya und beachnahe Lagen erzielen die höchste Mietnachfrage und damit tendenziell die besten Bruttorenditen. Jomtien bietet ein sehr ausgewogenes Verhältnis aus moderatem Einstandspreis und solider Nachfrage – einer der Gründe, warum dort viele meiner Käufer investieren. Wie sich die Stadtteile unterscheiden, zeigt der Stadtteil-Vergleich Wongamat, Pratumnak, Jomtien, Central und Na Jomtien.

Unit-Größe

Kompakte Einheiten (Studio, 1 Schlafzimmer) erzielen pro investiertem Euro meist die höhere Mietrendite, weil die Quadratmetermiete bei kleinen Wohnungen höher liegt und die Nachfrage groß ist. Große 2- bis 3-Schlafzimmer-Wohnungen rentieren prozentual oft etwas niedriger, punkten dafür mit stabilen Langzeitmietern und Wertbeständigkeit.

Ausstattung und Bauträger

Eine hochwertige Möblierung, gepflegte Resort-Facilities und ein bekannter Bauträger heben die erzielbare Miete und die Vermietbarkeit. Genau deshalb wähle ich für meine Käufer ausschließlich geprüfte, etablierte Neubauprojekte aus – das ist meine Aufgabe und Ihr Vorteil. Ein Blick lohnt etwa auf das Flaggschiff Grand Solaire Noble oder die Projektübersicht unter Projekte.

Häufige Fragen zur Mietrendite in Pattaya

Wie hoch ist eine gute Mietrendite in Pattaya?

Für ein gut gewähltes Neubau-Condo gilt brutto etwa 5 bis 8 % p. a. als realistischer und attraktiver Bereich. Netto, also nach laufenden Kosten, bleiben davon meist rund 4 bis 6 %. Werte deutlich darüber sollten Sie kritisch prüfen. Alle Angaben sind Richtwerte und keine Anlageberatung.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und dient als schneller Vergleichswert. Die Nettomietrendite zieht vorher die laufenden Kosten ab – Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und Steuer – und zeigt damit den tatsächlichen Ertrag.

Welche Zahlen brauche ich für die Berechnung?

Nur drei: den Kaufpreis, die realistische Monatskaltmiete und – daraus – die Jahreskaltmiete. Für die Nettorendite kommen die laufenden Kostenposten hinzu. Gerne stelle ich Ihnen für eine konkrete Wohnung alle drei Größen realistisch zusammen.

Zählt der Off-Plan-Preisvorteil zur Mietrendite?

Nein. Der Preisvorteil in früher Bauphase – teils bis zu 40 % günstiger als bei Fertigstellung – ist eine Wertsteigerung und eine eigene Größe. Die laufende Marktpreissteigerung von rund 3 bis 5 % p. a. ist wiederum davon getrennt. Mietrendite, Off-Plan-Preisvorteil und Marktpreissteigerung sollten Sie nie miteinander vermischen.

Beeinflusst Leerstand die Rechnung stark?

Spürbar. Ein einziger leerer Monat senkt die Jahresmiete um rund 8 %. Deshalb gehört ein Leerstandspuffer von ein bis zwei Monaten in jede seriöse Kalkulation. Gute Lage, faire Miete und eine aktive Verwaltung halten den Leerstand niedrig.

Möchten Sie für eine konkrete Wohnung Ihre persönliche Mietrendite durchrechnen – brutto und netto, mit echten Zahlen aus aktuellen Projekten? Schreiben Sie mir unverbindlich über das Kontaktformular. Ich melde mich persönlich, gehe Ihre Annahmen mit Ihnen durch und zeige Ihnen Einheiten, die rechnerisch und vom Bauträger her überzeugen. Für den kompletten Überblick zum Kauf in Pattaya empfehle ich Ihnen zusätzlich unseren kostenlosen Gratis-Guide für DACH-Käufer. Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Anlage- oder Steuerberatung; alle Preise und Mieten sind Richtwerte, Portalangaben sind Angebote und keine erzielten Abschlüsse.