Fallstudie: So rentiert sich ein Studio in Jomtien

Kurz gesagt: Ein Off-Plan-Studio in Jomtien für rund 120.000 € kann sich für DACH-Käufer gut rechnen: Bei etwa 5–8 % Bruttomietrendite p. a., überschaubaren laufenden Kosten und einer Marktwertsteigerung von ungefähr 3–5 % pro Jahr ergibt sich über fünf Jahre ein positiver Cashflow plus solider Wertzuwachs. Dieses anonymisierte, illustrative Rechenbeispiel (Typ Aquarous Jomtien) zeigt Schritt für Schritt, wie ein Studio als Kapitalanlage in Pattaya funktioniert.

Hinweis: Die folgende Fallstudie ist ein anonymisiertes, illustratives Beispiel zur Veranschaulichung. Es handelt sich nicht um einen konkreten Einzelfall oder ein echtes Kundentestimonial. Alle Zahlen sind gerundete Richtwerte, keine Anlageberatung. Portalpreise sind Angebote, keine erzielten Abschlüsse.

Das Studio in Jomtien als Kapitalanlage in Pattaya: der Rahmen

Jomtien ist einer der gefragtesten Stadtteile für deutschsprachige Käufer in Pattaya: lange Sandstrände, eine entspannte Atmosphäre, gute Infrastruktur und im Vergleich zur Spitzenlage Wongamat noch attraktive Einstiegspreise. Genau diese Mischung macht ein kleines, gut geschnittenes Studio hier zu einer beliebten ersten Kapitalanlage – überschaubares Budget, hohe Vermietbarkeit, einfache Verwaltung.

Für unser Rechenbeispiel nehmen wir ein modernes Off-Plan-Studio vom Typ Aquarous Jomtien an: rund 28 m², strandnah, im Foreign Quota (ausländisches Volleigentum). Kaufpreis in unserem Szenario: 120.000 €. Das entspricht bei einem m²-Preis im Bereich von etwa 138.000–217.000 THB/m² (Aquarous Foreign Quota) einer realistischen, gut gewählten Einheit in früher Bauphase.

Warum gerade Off-Plan?

Wer früh in der Bauphase kauft, sichert sich Einheiten oft deutlich günstiger als zur Fertigstellung – teils bis zu 40 % günstiger als der Preis bei Übergabe. Das ist ein Wertsteigerungs-Effekt, keine Mietrendite, und beides darf man nicht vermischen. Hinzu kommen flexible Zahlungspläne über die Bauzeit, die freie Wahl aus Lage, Etage und Ausrichtung im Gebäude sowie ein fabrikneuer Zustand ohne Sanierungsstau. Die Auswahl des richtigen, geprüften Bauträgers übernehmen wir – dafür sind wir da. Mehr dazu in unserem Leitfaden Off-Plan kaufen in Pattaya.

Schritt 1: Die Kaufkosten realistisch ansetzen

Der Kaufpreis ist nicht der einzige Posten. Damit die Fallstudie ehrlich bleibt, rechnen wir die typischen Nebenkosten beim Neubaukauf mit ein. Bei einem Neubau vom geprüften Bauträger sind die Verträge standardisiert – ein eigener Anwalt ist hier in der Regel nicht nötig (anders als beim Resale-Kauf von privat). Das ist ein klarer Käufervorteil und spart Kosten.

Je nach Projekt und Verhandlung werden Transfer Fee und weitere Gebühren zwischen Käufer und Bauträger geteilt. Eine genaue Aufstellung für die jeweilige Einheit erstellen wir individuell. Tiefer ins Thema geht unser Artikel Was kostet ein Condo in Pattaya wirklich.

Schritt 2: Die Mieteinnahmen – etwa 5–8 % brutto p. a.

Strandnahe Studios in Jomtien sind gut vermietbar – an Langzeitmieter, Überwinterer und Touristen. Wir rechnen konservativ mit einer Bruttomietrendite von etwa 5–8 % p. a. auf den Kaufpreis. Für die Fallstudie nehmen wir einen mittleren Wert von rund 6,5 %.

• Kaufpreis 120.000 € × 6,5 % = ca. 7.800 € Bruttomiete pro Jahr
• Das entspricht grob 650 € pro Monat bzw. rund 25.000 THB – ein realistischer Wert für ein gepflegtes, strandnahes Studio in Jomtien.

Wichtig: Das ist eine Bruttomiete. Leerstand, Verwaltung und laufende Kosten ziehen wir gleich ab. Wie sich realistische Renditen zusammensetzen, erklären wir ausführlich unter Mietrendite realistisch erklärt.

Schritt 3: Die laufenden Kosten

Ein Condo verursacht überschaubare laufende Kosten. Die wichtigsten Posten sind die Common Area Fee (Hausgeld), gelegentliche Rücklagen, eine Vermietungsverwaltung sowie ein Puffer für Leerstand und Instandhaltung.

Damit bleiben aus 7.800 € Bruttomiete rund 5.720 € Nettomiete pro Jahr. Bezogen auf die Gesamtinvestition von ca. 126.600 € entspricht das einer Nettorendite von etwa 4,5 % p. a. – und der Wertzuwachs kommt noch obendrauf. Details zu Hausgeld und Rücklagen finden Sie unter Laufende Kosten: Common Area Fee & Sinking Fund.

Schritt 4: Der 5-Jahres-Cashflow im Überblick

Jetzt setzen wir alles zusammen. Wir nehmen an, dass die Vermietung nach Fertigstellung läuft und sich Mieten wie Kosten moderat entwickeln. Die laufende Marktwertsteigerung setzen wir konservativ mit rund 3–5 % p. a. an (im Beispiel 4 %). Diese Wertentwicklung ist getrennt von der Mietrendite zu sehen.

Was bedeutet das nach fünf Jahren?

• Mieteinnahmen netto kumuliert: rund 29.760 €
• Geschätzter Wertzuwachs: ca. 26.000 € (von 120.000 € auf ~146.000 €)
• Rechnerischer Gesamtvorteil über 5 Jahre: grob 55.000 € vor Steuern und Wechselkurseffekten – bei einer Gesamtinvestition von ca. 126.600 €

Selbst wenn man die Wertentwicklung ganz vorsichtig oder gar nicht ansetzt, trägt sich die Investition allein über die Mieten und wirft einen positiven laufenden Ertrag ab. Kommt der Off-Plan-Vorteil hinzu – also der günstigere Einstieg in früher Bauphase gegenüber dem Preis bei Fertigstellung – verbessert sich die Ausgangslage zusätzlich. Wie sich die Preise aktuell entwickeln, lesen Sie im Pattaya Off-Plan Preisreport 2026.

Schritt 5: Steuern, Eigentum und Geldtransfer nicht vergessen

Drei Themen runden jede seriöse Fallstudie ab. Erstens das Eigentum: Im Foreign Quota erwerben DACH-Käufer ihr Studio als ausländisches Volleigentum (Freehold) – sauber im Grundbuch eingetragen. Hintergründe dazu im Beitrag Foreign Quota, Freehold & Leasehold sowie im Condominium Act Thailand, deutsch erklärt.

Zweitens der Geldtransfer: Für die Eigentumsübertragung im Foreign Quota muss der Kaufbetrag in Fremdwährung nach Thailand überwiesen und über ein FET-Zertifikat dokumentiert werden. Das ist Routine, sollte aber sauber laufen – siehe Geldtransfer & FET-Zertifikat. Drittens die Steuern: Auf Mieteinnahmen und beim späteren Verkauf fallen Abgaben an; einen Überblick bietet Steuern beim Condo-Kauf in Pattaya 2026.

Warum Jomtien – und warum gerade jetzt?

Jomtien profitiert von mehreren stabilen Treibern: eine etablierte Tourismusbranche sorgt für konstante Mietnachfrage, die Strandlage bleibt knapp und gefragt, und die Infrastruktur in der Region wird im Rahmen des Eastern Economic Corridor (EEC) weiter ausgebaut. Diese langfristigen Faktoren stützen sowohl die Vermietbarkeit als auch die Wertentwicklung – mehr dazu unter EEC-Infrastruktur als Investment-Treiber.

Gegenüber Spitzenlagen wie Wongamat (140.000–260.000 THB/m²) liegt der Einstieg in Jomtien (138.000–220.000 THB/m²) attraktiver, ohne dass man auf Strandnähe und gute Vermietbarkeit verzichtet. Wer die Stadtteile vergleichen möchte, findet das im Stadtteil-Vergleich Pattaya. Neben dem Typ Aquarous lohnt für ein vergleichbares Budget auch ein Blick auf Zenith Pattaya 2 (ab ~100.000 THB/m²); wer etwas größer plant, schaut sich Grand Solaire Noble an.

Häufige Fragen zur Studio-Rendite in Jomtien

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein 120.000-€-Studio?

In unserem Off-Plan-Szenario zahlen Sie über einen Zahlungsplan in Raten während der Bauzeit – das verteilt die Belastung. Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit etwa 5–6 % Nebenkosten und Möblierung. Wie Zahlungspläne funktionieren, erklären wir unter Condo finanzieren & Zahlungsplan.

Sind 5–8 % Mietrendite realistisch?

Ja, für gut gelegene, gepflegte und ordentlich verwaltete Studios in Jomtien ist eine Bruttomietrendite von etwa 5–8 % p. a. ein realistischer Korridor. Entscheidend sind Lage, Ausstattung, professionelle Vermietung und ein vernünftiger Einkaufspreis – genau hier beraten wir.

Was passiert, wenn das Studio einige Wochen leer steht?

Leerstand ist eingepreist: In der Fallstudie steckt bereits ein Leerstands- und Instandhaltungspuffer in den laufenden Kosten. Selbst mit ein paar Leerwochen pro Jahr bleibt der Cashflow positiv. Eine gute Vermietungsverwaltung hält die Auslastung hoch.

Lohnt sich der Off-Plan-Kauf gegenüber einem fertigen Condo?

Off-Plan bietet in früher Bauphase einen Preisvorteil (teils bis zu 40 % günstiger als bei Fertigstellung), flexible Raten und die freie Auswahl der besten Einheiten – fabrikneu und ohne Sanierungsstau. Die Wahl des richtigen, geprüften Bauträgers übernehmen wir für Sie.

Kann ich das Studio später wieder verkaufen?

Ja. Im Foreign Quota erworbenes Eigentum lässt sich später wieder veräußern. Bei moderater Marktwertsteigerung von rund 3–5 % p. a. plus dem laufenden Mietertrag ist der Wiederverkauf nach einigen Jahren eine realistische Exit-Option. Beim Verkauf fallen Steuern und Gebühren an, die wir vorab transparent aufstellen.

Fazit: So rechnet sich das Studio in Jomtien

Das illustrative Beispiel zeigt: Ein durchdacht gewähltes Off-Plan-Studio vom Typ Aquarous in Jomtien für rund 120.000 € kann über fünf Jahre einen positiven laufenden Cashflow aus Mieten und zugleich einen soliden Wertzuwachs liefern. Die drei Größen – Mietrendite (etwa 5–8 % brutto), laufende Marktwertsteigerung (~3–5 % p. a.) und der einmalige Off-Plan-Einstiegsvorteil – wirken zusammen, ohne sich gegenseitig aufzuheben. Wer von Anfang an die richtige Lage, das richtige Projekt und einen geprüften Bauträger wählt, legt den Grundstein für eine entspannte Kapitalanlage in Pattaya.

Sie möchten Ihre eigene Beispielrechnung für ein konkretes Studio? Wir erstellen Ihnen eine individuelle Kalkulation für passende Einheiten – kostenlos und unverbindlich. Nehmen Sie Kontakt über unser Kontaktformular auf oder sichern Sie sich zuerst unseren Gratis-Guide mit allen Schritten zum sicheren Condo-Kauf in Pattaya. Einen Überblick über alle aktuellen Projekte finden Sie in der Projektübersicht.